Come acquistare casa con i bitcoin: i passi da seguire e gli aspetti da considerare

del 24/02/2018

Per chi ci crede sono una rivoluzione di portata non inferiore a Internet, per tutti gli altri una bolla destinata presto o tardi a scoppiare. Sta di fatto che le criptovalute sono il fenomeno del momento, reduci da performance negli ultimi mesi che non si sono mai viste nella storia della finanza. Abbiamo provato a capire in che modo i Bitcoin e simili possono essere utilizzati per l’acquisto di un immobile.

rischi bitcoin

“Il commercio su Internet ha finito per basarsi quasi esclusivamente su istituzioni finanziarie che servono come terze parti ‘fiduciarie’ per elaborare i pagamenti elettronici”, è la premessa di Fabio Ciani, tributarista di Strategic Tax Advisor. “Mentre il sistema funziona abbastanza bene per la maggior parte delle transazioni, soffre ancora delle debolezze intrinseche del modello basato sulla fiducia”. Il riferimento è in particolare al costo della mediazione che “aumenta i costi di transazione, limitando le dimensioni minime delle transazioni pratiche e escludendo la possibilità di piccole transazioni occasionali. Ciò di cui c'è bisogno è un sistema di pagamento elettronico basato su prove crittografiche anziché sulla fiducia, che consente a due parti volontarie di negoziare direttamente tra loro senza la necessità di una terza parte che funga da fiduciario”. Così, ricorda Ciani, se il Bitcoin ha avuto più successo di altre valute è proprio perché viene meno il presupposto fiduciario.

Antonio Lanotte, commercialista del medesimo studio, ricorda che il limite principale di questi mezzi di pagamento è relativo a quello che si può acquistare: “Oggi è il caso di carte e buoni regali, nonché di prenotazioni relative a viaggi e hotel, ma non è escluso un ampiamento futuro”.

Italia all’avanguardia

Il nostro Paese, ricorda Ciani, è il primo in cui una società immobiliare permette di comprare una casa in bitcoin. “La risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 72/E del 02 settembre 2016 ha reso possibile questo nuovo utilizzo, con il riconoscimento dei bitcoin come valuta straniera utilizzabile anche in un atto notarile”. Una pronuncia arrivata dopo la richiesta in tal senso fatta dal gruppo Barletta in una vendita immobiliare a Roma. “Dunque i Bitcoin possono essere utilizzati come moneta per la compravendita di immobili”.

Gli aspetti da considerare

Resta da capire se questa iniziativa è destinata a restare isolata o se, al contrario, vi sono spazi per una diffusione in massa. A questo proposito l'avvocato Leonardo Proni, socio di Hilex, invita a considerare che il Bitcoin non ha le caratteristiche tipiche delle valute, come la funzione di mezzo di scambio (nel caso delle criptovalute l’accettazione è volontaria, mentre se si va al bar e si paga il caffè in euro, il barista non può rifiutarlo) e quella di riserva di valore (dato che non ha corso legale).

Nuove piattaforme bitcoin

Quando al mattone, l’interesse è diffuso a livello internazionale, come dimostra la crescita del marketplace Bitcoin-Realestate (http://bitcoin-realestate.com/). Occhio però a non darne per scontato il successo. “L'atto di compravendita dovrà sempre fare riferimento ad un controvalore in valuta tradizionale, fissato a una certa data”, ricorda Proni. “Dubito fortemente che un notaio italiano possa redigere un atto pubblico di compravendita immobiliare facendo riferimento ad prezzo espresso esclusivamente in btc”. Per altro, aggiunge, la regina delle criptovalute non è contemplata dalla legge e non vi sono attualmente indicazioni su come potrebbe essere regolamentato. “Questa circostanza costituisce un rischio per il venditore, il quale potrebbe vedere il bitcoin addirittura vietato dalla legge di uno Stato, ad esempio qualora prevalesse l'opinione che considera il bitcoin quale mezzo di riciclaggio o comunque strumento di criminalità”. Ma, anche qualora non venisse vietato, la mancanza di una disciplina fiscale in merito ai bitcoin “rende ogni operazione in bitcoin potenzialmente rischiosa per le possibili conseguenza fiscali, allo stato non conosciute”, aggiunge.

Quindi vi sono altre due criticità: come tassare le plusvalenze derivanti dall’investimento in Bitcoin e la difficoltà di acquistare con l’ausilio di un mutuo. “Ritengo quasi impossibile allo stato che una banca finanzi l'acquisto di un immobile il cui prezzo sia espresso in Bitcoin, anche nel caso in cui vi fosse un controvalore in moneta tradizionale”, spiega l’esperto. Il motivo risiede, oltre che mancanza di fiducia (se non ostilità) delle banche verso le criptovalute (viste quali strumenti di illegalità e fuori da qualsiasi sistema di regolamentazione e vigilanza), anche nella difficoltà di accertamento dell'avvenuto pagamento della parte di prezzo non assistita da mutuo da parte dell'acquirente”.

La conclusione? “Il fenomeno dei bitcoin, così come delle altre criptovalute, debba essere regolamentato prima di potere essere considerato un utile strumento nel mercato immobiliare così come in ogni altro segmento economico”, spiega Proni.

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