Comprare casa all'asta: tutto ciò che c'è da sapere

del 24/02/2018

Il notaio Valentina Rubertelli, del Consiglio Nazionale del Notariato, ci parla di aste immobiliari, ovvero delle vendite ordinate nell’ambito di procedimenti esecutivi, illustrando le ultime novità e fornendo utili consigli per acquistare una casa con questa modalità e risparmiare sui costi.

Perché una casa va all’asta?

Ci sono tre differenti ragioni per cui un immobile finisce all'asta. La prima riguarda i singoli cittadini: perché quando non si è in grado di pagare uno o più creditori, questi ultimi hanno il diritto di rivalersi sulle sue proprietà. Il secondo caso riguarda le aziende che in caso fallimento vedono alienati i propri beni. Il terzo caso riguarda gli enti pubblici: quando decidono di vendere un immobile devono obbligatoriamente farlo attraverso l’asta che garantisce massima trasparenza.

Quali i tre consigli principali da dare a chi intende comprare la casa all’asta?

Il primo è sicuramente quella di leggere con estrema attenzione la perizia ordinata dal tribunale, e sarebbe ancora meglio farla leggere a un tecnico di fiducia per far verificare la sanabilità di eventuali abusi edilizi. Il secondo riguarda la certezza di avere la copertura economica o di poter accedere ad un mutuo. Il terzo consiglio è di verificare chi siano le persone che abitano la casa e assicurarsi  che nell’avviso di vendita sia prevista la liberazione dell’immobile al momento della aggiudicazione o, al più tardi, della firma del decreto da parte del giudice. La liberazione sarà comunque garantita, in caso di non spontanea iniziativa dell’occupante, mediante l’intervento della forza pubblica.

Come mi documento e quale il modo migliore per cercare una casa all’asta?

Le case all’asta devono essere obbligatoriamente pubblicizzate sia sul web sia su quotidiani cartacei; è il giudice che nell’ordinanza di vendita indica dove. Ci sono quindi siti specializzati, i siti dei Tribunali, il sito del Notariato e, quando entrerà a regime in via obbligatoria, tutte le inserzioni dei Tribunali italiani saranno raccolte su di un unico Portale gestito dal Ministero di Giustizia che, a sua volta, per le foto ed i dettagli del caso, rinvierà ai siti commerciali abilitati alla pubblicità legale. Uno di questi è il Portale delle Vendite Pubbliche Notarili.

Una volta individuata la casa che mi piace quale lo step da seguire?

Una volta individuata la casa bisogna prestare molta attenzione all’avviso di vendita che contiene  l’indicazione del bene posto in vendita, la data, l’ora e il luogo dell’asta, il prezzo base, la misura del rilancio minimo, il termine di presentazione delle offerte, le modalità di vendita (se con o senza incanto, ma ormai quest’ultima modalità è la regola, la prima l’eccezione) ed, infine, il sito internet sul quale è pubblicata la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita e che descrive dettagliatamente la situazione di fatto e di diritto dell’immobile.

Come viene stabilito il prezzo base d’asta?

Lo stabilisce il perito nominato dal Giudice e lo riporta nella perizia di stima che è pubblicata sul sito internet indicato nell’ordinanza di venita, in omaggio alla massima trasparenza nei confronti del mercato e dei cittadini. Nell’ordinanza di vendita è stabilito anche il rialzo minimo richiesto in sede di gara.

Occorre fare un’offerta pari al prezzo base d’asta o si può offrire di meno?

La base d’asta è quella fissata dal giudice dell’esecuzione sulla base della perizia di stima dell’immobile ed è lo stesso giudice a determinare l’ammontare dei possibili ribassi che il professionista delegato può accettare dopo la prima asta deserta. Attenzione però se si vuole essere sicuri che la propria offerta venga accettata non bisognerà scendere – in fase di offerta in busta chiusa - di oltre il 25% del valore della base d’asta. Infatti, dopo la riforma del 2015 le aste immobiliari– indette dal 27 giugno 2015 – si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita. Un esempio: se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Chi presenta un’offerta inferiore, la vedrà dichiarata inefficace.

Decido di partecipare ad un’asta. Qual è l’iter che devo seguire e quali sono i documenti necessari?

Per ogni casa che va all’asta c’è un avviso di vendita dove troviamo tutte le informazioni necessarie per partecipare all’asta. Diffuse sul territorio nazionale vi sono anche numerose associazioni di professionisti delegati (molte sono di notai) che dal 1998 si occupano di questo tipo di attività su delega dei giudici: queste associazioni sono perfettamente strutturate per fornire ogni genere di informazioni di persona o anche tramite loro siti web ricchi di informazioni preziose.

Ma proviamo a riepilogare le cose più importanti da sapere: 1) ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione fissata nell’avviso di vendita (normalmente il 10% del prezzo a base d’asta) e la fotocopia del proprio documento di identità e codice fiscale, nonché gli altri documenti richiesti nel bando che dovrà essere letto con estrema attenzione; 2) non è ammessa la presentazione dell’offerta in forma anonima, se non dando procura ad un avvocato.

Il debitore esecutato può presentare un’offerta?

No, ma lo potranno fare i suoi parenti.

Come faccio a verificare che quella è la casa che cerco veramente? Posso visitarla prima?

Certamente. Posso chiedere di fare una visita al custode con una semplice domanda on line sul sito del ministero o chiedendo al professionista delegato per la custodia.

È indispensabile visitare l’immobile prima dell’asta anche per rendersi conto di persona di aspetti non menzionati nella perizia (come, ad esempio, il contesto ambientale), e chiedere informazioni su eventuali situazioni pregiudizievoli. Occorre, inoltre, preventivare che al momento del rilascio le condizioni dell’immobile potrebbero essere peggiori rispetto a quelle descritte dalla perizia o riscontrate personalmente durante la visita.

Tutta la documentazione richiesta a chi va poi consegnata?

Tutto va consegnato o direttamente alla cancelleria del tribunale o al professionista delegato dal giudice, il cui indirizzo di studio (o della associazione) è indicato nell’avviso; dal 1998 al 2006 sono stati delegati solo i notai, mentre dal 2006 in avanti possono essere delegati anche commercialisti e avvocati. In alcuni Tribunali viene adottato un sistema di delega mista per la quale all’avvocato viene affidata la consulenza legale al custode, al commercialista il piano di riparto ed al notaio la redazione dell’avviso, la gestione dell’asta (previa raccolta delle offerte) e la predisposizione del decreto di trasferimento da far firmare al giudice.

Il giorno dell’asta posso sperare di aggiudicarmi il bene a un prezzo più basso rispetto ai prezzi di mercato?

La possibilità che il prezzo della base d’asta scenda rappresenta una delle grandi opportunità del sistema delle aste in quanto è possibile acquistare immobili a prezzi vantaggiosi. Con la recente legislazione il giudice ha facoltà di prevedere che a partire dalla 4° asta deserta, il prezzo possa essere abbassato del 50%. Molte giovani coppie oggi comprano casa grazie al mercato delle aste.

Come e in quanto tempo si paga una casa comprata all’asta?

Chi acquista all’asta deve poter disporre velocemente di tutta la cifra (in genere si ha tempo tra i 60 e i 90 gg dalla aggiudicazione). In alternativa può accendere un mutuo ma occorre organizzarsi per tempo e rivolgersi a banche che offrono prodotti specifici per questo genere di acquisti, caratterizzati da regole speciali.

Quanto costa la casa all’asta da un punto di vista fiscale?

Non vi è differenza nelle tasse da pagare, rispetto alla casa che si acquista privatamente: si paga l’imposta di registro secondo le aliquote prima o seconda casa, a seconda se chi compra ha i requisiti; la base di calcolo è rappresentata dal valore catastale (in caso sia più basso del prezzo di aggiudicazione) se si tratta di abitazione e l’aggiudicatario è una persona fisica.

Quali le novità ultime introdotte dalla recente normativa? Si acquisterà con asta telematica?

La legislazione da poco entrata in vigore prevede che entro 90 giorni a partire dal 1° gennaio 2018, per le vendite all’asta che disporranno i giudici delle esecuzioni, sarà obbligatorio prevedere la gestione dell’asta in via esclusivamente telematica o mista. Le offerte saranno inviate telematicamente al portale Unico del Ministero e l’asta gestita da piattaforme software create da società che hanno ottenuto dal ministero l’iscrizione come soggetti abilitati. Dal 7 novembre 2017, la Notartel spa, società del Consiglio Nazionale del Notariato, ha ottenuto questo riconoscimento, anche sulla base di anni di esperienza in questo settore. E’ dal 2013 che il Notariato tiene aste telematiche nel settore immobiliare e, in particolare, delle dismissioni di beni pubblici e in quello delle vendite fallimentari.

La piattaforma del Notariato (detta Rete Aste Notarili –RAN-) , permette di gestire un’asta immobiliare via web collegando i notai italiani e di altri Paesi aderenti all’Unione Internazionale del Notariato. La piattaforma RAN ha l’obiettivo di offrire uno strumento più rapido ed efficace per lo svolgimento delle aste immobiliari, “ampliando” la platea di soggetti potenzialmente interessati all'immobile e, nello stesso tempo, diminuendo i costi per l'acquirente che non si deve spostare fisicamente presso la sede dell'asta, potendo partecipare tramite i notai locali (eventualmente anche di un altro paese) collegati alla piattaforma.

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